Nekilnojamasis turtas (NT) dažnai laikomas saugia investicija, tačiau ne kiekvieną būstą vėliau taip pat lengva parduoti. NT vystymo bendrovės „Realco“ pardavimų direktoriaus Marijono Chmieliausko teigimu, apie tai verta galvoti dar renkantis būstą pirminėje rinkoje: išplanavimas, aukštas, langų kryptis, aplinka ar individualūs interjero sprendimai vėliau gali lemti siauresnį pirkėjų ratą ir mažesnę kainą. Taip pat svarbu patikrinti, kokie pastatai galėtų iškilti aplink, kadangi šiandien atsiveriantį vaizdą po kelerių metų gali užstoti naujas namas.

„Perkant būstą dažnai galvojama apie tai, kas patogu šiandien, tačiau gyvenimo aplinkybės – šeiminė padėtis, darbas, pajamos – keičiasi. Todėl verta įvertinti, kaip būstą bus galima parduoti ar išnuomoti ateityje. Kitaip jis gali tapti savotiškais spąstais – pirkėjo ar nuomininko paieškos užtruks, o dėl kainos teks nusileisti“, – atkreipia dėmesį M. Chmieliauskas.

NT grupės „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas papildo, kad antrinėje rinkoje beveik bet kokiam būstui galima rasti pirkėją – tik klausimas, už kokią kainą.

„Jei du panašūs būstai kainuoja vienodai, bet vienas yra šviesesnis ar turi geresnį vaizdą, pirkėjas rinksis jį. Prastesnes savybes turi kompensuoti mažesnė kaina, kitaip pardavimas užtruks. Taigi būsto trūkumai gali reikšti siauresnį pirkėjų ratą ir mažesnę perpardavimo kainą“, – sako T. S. Kvainickas.

Kas mažina būsto patrauklumą?

Pasak T. S. Kvainicko, balkonas ir geras vaizdas pro langus didina būsto patrauklumą, todėl butą be jų parduoti gali būti sunkiau. Pirmas aukštas paprastai yra mažiau patrauklus, nors naujuose projektuose tai neretai kompensuoja terasa. O viršutinio aukšto patrauklumą, ypač – senuose namuose, gali mažinti prastesnis stogo apšiltinimas ir lifto nebuvimas.

M. Chmieliauskas nurodo, kad naujuose NT projektuose dalį senesniems būstams būdingų trūkumų padeda spręsti šiuolaikiniai sprendimai – pirmuose aukštuose įrengiamos terasos, balkonai keičiami privatesnėmis lodžijomis, įrengiami liftai, reguliuojamas šildymas. Todėl, anot jo, renkantis būstą verta atsižvelgti ne vien į kvadratinio metro kainą, bet į šių sprendimų visumą – kai kuriais atvejais mažesnis, tačiau naujos statybos būstas gali pasiūlyti daugiau komforto nei didesnis, bet senesnis.

Kitas aspektas, į kurį „Realco“ atstovas siūlo atkreipti dėmesį, – triukšmas. Anot M. Chmieliausko, naujos statybos projektuose jo poveikis mažinamas ne tik šiuolaikiniais langais ir geresne garso izoliacija, bet ir apgalvotu butų išdėstymu, gyvenamąsias erdves nukreipiant toliau nuo triukšmo.

„Judrių gatvių, oro uostų, geležinkelio ar naktinių vietų triukšmas neretai išryškėja tik apsigyvenus. Jei yra du panašūs būstai, bet viename triukšmo – gerokai daugiau, jo kaina turi būti mažesnė tiek, kad pirkėjui kompensuotų šį nepatogumą“, – priduria „Inreal“ atstovas.

Pasak jo, sudėtingiau parduoti gali būti ir būstą, neatitinkantį paties namo ar lokacijos. Pavyzdžiui, jei rajone ar daugiabutyje vyrauja maži, vienam žmogui ar porai skirti butai, rasti pirkėją 5 kambarių būstui gali būti sunkiau – šeimos, kurioms tokio ploto reikia, tokios vietos gali nesirinkti.

„Pirkėjai dažnai nori parduotuvės šalia, patogaus susisiekimo, bet kartu – kuo mažiau automobilių ir triukšmo. Tačiau privalumai dažnai turi ir kitą pusę: parduotuvė reiškia kas rytą atvykstantį prekes pristatantį transportą, iškrovimo triukšmą ir didesnį žmonių srautą“, – pamini T. S. Kvainickas.

Per daug individualumo gali kainuoti

„Realco“ atstovo teigimu, būtent pirminėje rinkoje pirkėjas turi galimybę iš anksto pagalvoti, kiek būstą individualizuoti. Jei neatmetama galimybė po kelerių metų jį parduoti ar nuomoti, verta rinktis racionalų, universalesnį išplanavimą ir atsargiau vertinti itin ekstravagantiškus, tik konkrečiam žmogui pritaikytus sprendimus. Kuo būstas universalesnis, tuo platesniam pirkėjų ratui jis gali tikti.

T. S. Kvainickas pateikia labai konkretų tokios rizikos pavyzdį: „Nestandartinį išplanavimą ar įrengimą naujas pirkėjas vertins pagal tai, kiek jam kainuos jį pakeisti. Mano ūgis viršija 2 metrus, todėl virtuvės stalviršis namuose yra 1,10 m aukščio, kai standartinis – apie 90 cm. Man tai patogu, tačiau daugumai pirkėjų būtų trūkumas.“

Pasak M. Chmieliausko, tai nereiškia, kad būsto nereikėtų kurti pagal save, tačiau verta atskirti lengvai pakeičiamus interjero sprendimus nuo tų, kurie keičia patį būsto funkcionalumą ir vėliau gali siaurinti potencialių pirkėjų ratą.

Kas gali numušti būsto vertę

„Inreal“ atstovo teigimu, buto vertė gali augti lėčiau nei rinkos vidurkis, kai prarandamas vienas iš privalumų, už kuriuos pirkėjas iš pradžių sumokėjo daugiau. Pavyzdžiui, butas pirktas dėl vaizdo į mišką ar upę, tačiau priešais iškilus kitam daugiabučiui ši pridėtinė vertė išnyksta.

„Prieš perkant NT verta patikrinti, kas planuojama aplinkui. „CityNow“ ir „Citify“ svetainėse galima pasižiūrėti planuojamus ar vystomus projektus, o svetainės maps.vilnius.lt skiltyje „Planavimas ir statyba“ – bendrajame Vilniaus plane numatytą sklypų paskirtį ir kas juose gali būti statoma. Net jei šiandien projekto ar statybos leidimo nėra, leidžiama daugiabučių statyba sklype tarp būsimo būsto ir, pavyzdžiui, upės signalizuoja, kad vaizdas ateityje gali pasikeisti“, – aiškina T. S. Kvainickas.

M. Chmieliauskas priduria, kad tai aktualu ir renkantis būstą pirminėje rinkoje: svarbu vertinti ne tik tai, kas matoma aplink projektą šiandien, bet ir kaip teritorija atrodys po kelerių metų – kas numatyta gretimuose sklypuose, kokia infrastruktūra planuojama ir kurie šiandieniniai privalumai išliks.

Kitas atvejis, kai NT vertė auga lėčiau nei rinka, – kai dalis būsimo brangimo jau įskaičiuota į pirkimo kainą. T. S. Kvainickas pateikia Paupio pavyzdį: projekto potencialui ryškėjant, nauji būstai buvo parduodami brangiau, tad dalį būsimos vertės pirkėjas sumokėjo iš anksto.Panašiai buvo ir 2020–2022 m., kai sparčiai kylant rinkai dalis pirkėjų už NT mokėjo daugiau tikėdamiesi tolesnio brangimo.

Galiausiai perpardavimo kainai įtakos turi tai, kaip būstas buvo naudojamas. Ilgai neprižiūrėtas, stipriai nudėvėtas butas pirkėjui reiškia papildomas išlaidas, kartais – net kapitalinį remontą, todėl už jį jis mokės mažiau. Tai ypač aktualu intensyviai nuomojamiems būstams.